リノベーション賃貸物件のメリット・デメリットや選ぶ際のコツを徹底解説！

新たなお部屋探しを考えている方のなかには、間取りや内装、設備などに物足りなさを感じている方が多いのではないでしょうか。そういった方におすすめなのが、リノベーション賃貸物件です。

今回は、これからお部屋探しを検討している方に向けて、下記の内容をご紹介します。

• リノベーション賃貸物件の概要
• 品質の高いリノベーション賃貸物件を探す際のコツ
• リノベーション賃貸物件のメリット・デメリット
• リノベーション賃貸物件を探すときの注意点

併せて、リノベーション賃貸物件がオススメな人についてもご紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。

リノベーション賃貸物件とは？

リノベーション賃貸物件とは、築年数が古い建物に大規模工事を行い、新築物件よりも性能や付加価値を高めた物件のことです。リノベーション賃貸物件は、「フルリノベーション」「部分リノベーション」の2種類に分かれます。

フルリノベーションとは、躯体だけを残し間取りや内装、水回り箇所を再構築するリノベーションのことです。部分リノベーションでは、仕上げや内装などの部分的な箇所だけをリノベーションします。どちらのリノベーションを行うかによって、予算や工事の工期の長さが変わります。

リノベーションとリフォームの違い

リノベーションとリフォームの違いは大きく分けて以下のとおりです。

• リノベーション：賃貸物件を構造から変更し、付加価値をプラスする
• リフォーム：古くなった物件を原状回復させる

不動産会社によっては、リノベーションとリフォームを同義の意味で使用するケースがありますが、それぞれ明確に意味が異なります。リノベーションは既存物件に付加価値をプラスするものですが、リフォームは既存物件を新築物件同様に回復させる行為です。

リノベーション賃貸物件の7つのメリット

リノベーション賃貸物件のメリットは以下の7つ。

• デザイン性が高い物件が多い
• 賃貸物件を借りる際の選択肢が広がる
• キレイなお部屋を安く借りられる
• 契約後すぐに入居できる
• 最新の機能が水回り・キッチンに備わっている場合がある

1つずつ見ていきましょう。

デザイン性が高い物件が多い

リノベーション賃貸物件は、新築賃貸物件に比べ、デザイン性が高い物件が増えています。その理由は、ただ壁を張り替えたり、設備を交換したりなどよりもデザイン性が高い内装に仕上げるほうが、入居者が増えるからです。

貸主側の経営面もありますが、実際にデザイン性が高い物件は需要に相まって入居者が多いです。個性豊かなデザインや内装を考えている方は、リノベーション賃貸物件がおすすめと言えるでしょう。

賃貸物件を借りる際の選択肢が広がる

部屋探しの際、リノベーション賃貸物件があるだけで、賃貸物件を借りる際の選択肢が広がります。なかには、新築では手に入れられない好条件のリノベーション賃貸物件が見つかることもあります。

リノベーションをされている物件を見つける際は、築年数や外観にこだわらないようにしましょう。なぜなら、少しでも部屋探しのハードルを落とすことで、キレイ・機能抜群・駅近などの好条件リノベーション賃貸物件が見つかる可能性があるからです。

キレイな物件を安く借りられる 

リノベーションが実施された物件は、外観が古く見えても室内に清潔感があることが多いです。機能・設備面も最新のものを使用されていることが多いため、リノベーションしていない年数が経った賃貸物件よりも快適に住めます。

また、一般的なリノベーション賃貸物件の家賃相場は、新築賃貸物件に比べ10〜30％ほど安くなっています。

築年数が経過した分建物自体は古くなっており、その分価値が下がってきます。

しかし、リノベーション物件の場合は部分的もしくは内装全体的に工事を行っている為、綺麗になっています。

新築賃貸物件よりも安く借りられるリノベーション賃貸物件には、最新の設備やデザイン面など様々なメリットがあるため、入居したいと考える人も増えています。

ただし、外観の古さと室内の綺麗さにギャップが生まれてしまうのが、リノベーションの特徴です。築年数で決めつけず、内覧で室内までしっかり確認しましょう。

契約後すぐに入居できる

予算の関係やオリジナリティの溢れるデザインにしたいと思う方のなかには、中古物件を購入し、リノベーションを実施するケースがあります。中古物件を買って自分でリノベーションしようとすると、好きなデザインや間取り、設備などを設置できます。

しかし、工事や設計などの関係から購入後すぐに入居することはできません。

リノベーション賃貸の場合、物件にもよりますが内見できる状態になっていたお部屋は、契約後すぐに入居できます。お気に入りのお部屋を見つけたらすぐ住めるのは嬉しいですね。

最新の機能が水回り・キッチンに備わっている場合がある

リノベーション賃貸物件であれば、築年数が経った物件でも最新の機能が水回り・キッチンに備わっている場合があります。

暮らしを進めるなかで、水回り・キッチンなどの清潔な箇所は入居者からも重要視されます。そのため、新たに入居者を集めるために、最新の水回り・キッチンを導入する貸主もいます。水回りが新しい設備だと、多少古い物件でも住みやすさが各段に違います。

とはいえ、全てのリノベーション賃貸物件に最新の機能が備わっているわけではありません。改修工事の予算の都合で、型落ちしている商品を備えているケースもあるため、不動産会社への確認や内見時に確認することが必要です。

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リノベーション賃貸物件の6つのデメリット

ここからは、リノベーション賃貸物件のデメリットをご紹介します。

• 旧耐震基準の賃貸物件が含まれている可能性がある
• 排水管の老朽化に注意
• マンションの年数が古く、設備の性能が低い場合がある
• 共用部分が古い物件が多い

デメリットだけでなく、解決策も併せてご紹介しますので、ぜひチェックしてください。

旧耐震基準の賃貸物件が含まれている可能性がある

リノベーション賃貸物件のなかには、旧耐震基準の賃貸物件が含まれている可能性があります。旧耐震基準賃貸物件とは、1981年6月1日以前に建築確認を受けた賃貸物件のことです。

旧耐震基準は、現在設けられている新耐震性能の基準を満たしていません。新耐震基準は、震度6強〜7程度の地震であっても倒壊しない耐震性を誇っています。しかし、旧耐震基準は震度5強程度の地震で倒壊しない程度の耐震基準に設定しているため、地震が多い現在の日本では倒壊する危機が多数訪れています。

リノベーション賃貸物件が旧耐震基準か新耐震基準かどうかは、不動産会社に重要事項説明の際説明義務があるので確認してください。

排水管の老朽化に注意

リノベーション賃貸物件のなかには、排水管の老朽化が原因で濁った水が出ることがあります。濁った水がでる原因として、建物構造によって配管工事ができない場合や排水管の工事自体を行っていないといったケースがあります。

最悪の場合、濁るだけでなく異臭がする場合もあります。フルリノベーションされている賃貸物件に入居する際はもちろん、一部のリノベーションを行う場合であっても、排水管の交換・工事の有無を確認し、管理会社に対応してもらいましょう。交換・工事されていない場合は、交換・工事が可能かどうかの確認も併せて行ってください。

マンションの年数が古く、設備の性能が低い

メリットでは「水回りの設備が高性能な物件もある」ということを触れましたが、一般的なリノベーション賃貸物件は、築年数が古く、設備の性能が低いです。そのため、性能が低いと、水回りやキッチンなどを交換する必要があります。

水回りやキッチンだけでなく、排水管・給水も古い状態のまま残っている可能性があります。性能が低いまま使い続けていても、すぐに修理が必要になったり、異臭や濁り水が発生したりする場合があるので、予算に余裕がある限り、交換を検討しましょう。

共用部分が古い物件が多い

エレベーターやポストなどの共用部分が古いリノベーション賃貸物件は多いです。賃貸物件によっては、オートロックや防犯カメラが付いていないこともあります。

室内がリノベーションされて快適になったとしても、共用部分が古いと、セキュリティ面や利便性に欠けます。特に、女性の一人暮らしや子供がいる家庭などは、共用部分の古い物件は危険が伴うため、注意が必要です。

リノベーション賃貸物件の家賃について

次に、リノベーション賃貸物件の家賃について考えていく上で、「一般的な家賃相場」「リノベーション賃貸物件の家賃相場」の2つに着目してご紹介します。

一般的な家賃相場

賃貸物件は、内装以外にも立地によって家賃が大きく異なります。例えば、生活しやすく利便性の高い都市部であれば家賃も高くなります。一方で、アクセスが悪く周辺の利便性が優れない賃貸物件の家賃は安くなるでしょう。

また、築年数やお部屋についている設備等も一般的な家賃相場を決めるうえで重要になってきます。

築年数が新しい物件(新築物件)はもちろん築年数が経った物件よりも高くなりますし、築年数がたっても設備が充実している物件はそれなりの家賃になります。

リノベーションの有無

リノベーションされた賃貸物件を貸し出す場合、リノベーション費用を家賃に上乗せして回収する場合があるため、リノベーション工事していない物件よりは家賃が高くなる傾向にあります。とはいえ、壁紙を張り替えたり、設備を交換したりなどといった小規模なリノベーションであれば、家賃は安く設定されています。

リノベーション後に家賃が決まる基準は、改修規模です。家賃が高いなと感じることがあれば、改修規模を聞いてみて、規模と家賃のバランスが取れていなければ、交渉するようにしましょう。

リノベーション賃貸物件の場合、新築の賃貸物件よりも10〜30％ほど家賃が安くなる傾向にあります。一般的な家賃相場から考えると、立地を気にしない人であれば、安い家賃でリノベーション賃貸物件に住めます。

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リノベーション賃貸物件を探すときの6つの注意点

優良なリノベーション賃貸物件を探すときは、以下の注意点を確認しましょう。

• 定期的なメンテナンスを行っているかどうか
• 事故物件かどうか
• 水回りが古くなっていないかどうか
• 耐震診断や補強工事が行われているかどうか
• 共有部分の管理をされているか

順番に見ていきましょう。

定期的なメンテナンスを行っているかどうか

リノベーション賃貸物件を探す際、定期的なメンテナンスを行っているかどうか確認しておきましょう。なぜなら、メンテナンスが行われていない賃貸物件だと壁や天井といった建物内部が劣化していたり、排水管の交換がされておらず濁り水や異臭が発生していたりなどの可能性があるからです。

メンテナンスを行っているかどうかは、不動産会社が管理している修繕履歴で確認できます。補修や改修・修繕など賃貸物件に関するメンテナンス内容や費用、時期、具体的なメンテナンス内容が記載されています。

メンテナンス履歴は物件の共用部や掲示板等に表示されている場合もあります。

事故物件かどうか

入居希望のリノベーション賃貸物件が事故物件かどうかを確認しておけば、心理的不安が取り除かれます。もし、入居後に事故物件と知ってしまえば、後悔します。後悔しないためにも、入居前に事故物件かどうかを不動産会社に確認しておきましょう。

とはいえ、わざわざ確認しなくても不動産会社や管理会社の義務として、事故物件かどうかを入居者に伝える告知義務があります。こちらから確認を取らないと教えてくれない不動産会社や管理会社は義務を果たしていないため、入居するかどうかの再検討が必要です。

水回りが古くなっていないかどうか

リノベーション賃貸物件を探す際、水回りが古くなっていないかどうかを確認しておきましょう。水回りが古いままだと、交換や修繕が必要になります。予算に余裕があれば問題ありませんが、予算が限られている場合だと交換や修繕は大きな負担になります。

古くなっているかどうかを確認する箇所は以下のとおりです。

• 洗面台の排水管回り
• 蛇口の水量
• 浴室タイルのカビの有無
• トイレの水の水量
• 給水・排水管の水漏れ・異臭漏れ

内覧時には、上記の項目は押さえて水回り箇所をチェックしましょう。

耐震診断や補強工事が行われているかどうか

リノベーション賃貸物件を探す際、耐震診断や補強工事が行われているかどうかも確認しておきましょう。なぜなら、耐震診断や補強工事がおこなわれていない賃貸物件だと耐震性に問題がある可能性が高いからです。

耐震性に問題があると、地震に建物が耐えられません。ですので、過去に耐震診断や補強工事が行われているかどうかを必ず不動産会社に確認を取りましょう。

共有部分の管理をされているか

リノベーション賃貸物件の場合、エントランスや廊下といった共用部分に管理が行き届いていないケースがあります。共用部分が管理されていないと、ゴミが落ちていたり、異臭が放っていたりなど衛生面的に良くありません。

閲覧時に、共用部分の管理面も確認しておくことで、入居後も気持ちよく暮らせます。何曜日の何時に管理者や清掃の方がいるのか、どういった管理をしているのかは事前に確認しておくべき事項です。

品質の高いリノベーション賃貸物件探しのコツ

品質の高いリノベーション賃貸物件を探す際のコツは以下の5つ。

• 周辺エリアでの家賃相場のリサーチ
• 複数の不動産会社の情報を比較・検討
• 複数の物件や間取りを内覧・比較
• 自分なりの基準を作り、チェックリストを持ち運ぶ
• 目に見えない部分も内覧時に確認

1つずつ見ていきましょう。

周辺エリアでの家賃相場のリサーチ

品質の高いリノベーション賃貸物件を探すコツとして、周辺エリアでの家賃相場のリサーチが重要です。賃貸物件といえ、駅からの距離や周辺環境によって家賃が異なります。そのため、周辺エリアにある賃貸物件をリストアップし、家賃を比較・検討する必要があります。

また、リノベーション賃貸物件はそれほど世の中に出回っていません。エリアを絞りすぎると、自分の好みに合った物件や好きな内装と巡り合えない可能性があります。品質の高いリノベーション賃貸物件を高確率で見つけるためにも、エリアを拡張し、家賃相場のリサーチを行いましょう。

複数の不動産会社の情報を比較・検討

品質の高いリノベーション賃貸物件を探すためにも、複数の不動産会社の情報を比較・検討することは欠かせません。ノルマを達成する為に押し売りをする…という不動産会社は最近あまりないかとは思いますが、全体的なお部屋リノベーションのコンセプトが自分に合っていなかったり、決めた後でもっとよい不動産会社を見つけるとつらいですよね。

良い不動産会社かどうかは一般の方には分かりにくいです。不動産会社とやり取りする際、下記の条件を参考にしてください。

• 希望を満たす物件を複数回答してくれる
• 契約をすぐに要求してこない
• 知識も誠意もあり、質問に即答する
• 内見を快く快諾してくれる

良い不動産会社はお客様の状況を聞き、最適な物件を紹介してくれるはずです。複数の不動産会社の情報を比較・検討して自分に合った物件を見つけましょう。

複数の物件や間取りを内覧・比較

品質の高いリノベーション賃貸物件を探す際、複数の物件や間取りを確認し、内覧・比較を行いましょう。なぜなら、複数の物件を見ることで、家賃相場や自分自身が求めている賃貸物件の条件が明らかになるからです。

例えば、複数の物件や間取りを見ることで、以下のような内容を考えることになるかもしれません。

• 駅から近いけれど、坂道や踏切が多く、不便に感じる
• 洗濯機置き場からベランダまでの動線が悪い
• もうちょっと希望家賃を高くすればよい物件がたくさんある
• 収納スペースが少ないと今持っているものを置ききれるか

1つの物件だけを見てしまうと、自分が持っている基準が1つだけになってしまい、その基準が良いのか悪いのかの判断ができなくなります。とはいえ、何十件も内覧することは労力や時間をかけることになるため、おすすめしません。不動産会社に提案してもらって物件やサイトを見て見つけた物件の中から内覧をする際は、5つほどに絞り検討しましょう。

自分なりの基準を作り、チェックリストを持ち運ぶ

品質の高いリノベーション賃貸物件を探す際、あらかじめ自分なりの基準を作り、内覧時にチェックリストを持ち運ぶようにしましょう。なぜなら、自分なりの基準を持つことで、複数の賃貸物件や不動産会社を主観的に比較・検討ができるからです。

例えば、下記のような項目を用いたチェックリストがおすすめです。

• 水回りはキレイで使いやすいか
• 新耐震基準の物件かどうか
• 周辺の住民の様子や共用部分の管理方法
• 電気やガスの容量確認

…などなど

先ほどご紹介した、リノベーション賃貸物件のメリットやデメリット、注意点の事項などを参考に自分の基準を作り、チェックリストを作成して不動産会社に来店すると不動産会社も提案しやすいかもしれません。

目に見えない部分も内覧時に確認

品質の高いリノベーション賃貸物件を選ぶコツとして、目に見えない部分も内覧時に確認することが挙げられます。どれだけ「内装がキレイ」「設備が最新」だったとしても耐震性が低かったり給水・排水管が劣化していたりすると、住むことは難しいです。

リノベーション賃貸物件は、築年数が古い建物が多いです。そのため、目に見えない部分も劣化しているケースが多々あるため、内覧時に不動産会社へメンテナンスの有無やリノベーション箇所などの確認をしておきましょう。

リノベーション賃貸物件がオススメな人

リノベーション賃貸物件にオススメな人は以下のとおりです。

• 個性的でおしゃれな暮らしをしたい
• 新築物件よりも綺麗で安い部屋に住みたい

それでは、見ていきましょう。

個性的でおしゃれな暮らしをしたい

個性的でおしゃれな暮らしをしたいという方に、リノベーション賃貸物件がおすすめです。リノベーション賃貸物件は、ハウスメーカーのような一般的な間取りやデザインではなく、特徴的で個性的な間取りやデザインが売りです。

ですので、一般的な間取りやデザインに面白味を感じない、飽きたと感じてしまうのであれば、ぜひリノベーション賃貸物件への引っ越しを検討してみてください。

新築物件よりも綺麗で安い部屋に住みたい

新築物件よりも綺麗で安い部屋に住みたいと感じる方にも、リノベーション賃貸物件がおすすめです。リノベーション賃貸物件は、中古物件をリノベーションして貸し出しているケースが多いため、安い家賃で住めます。

とはいえ、中古物件なので耐震性や耐久性などの劣化は新築よりも進んでいます。綺麗で安いのみで選んでいけないのがリノベーション賃貸物件です。必ず自分なりの基準を作り、チェックリストを持ち歩きながら内覧を行いましょう。

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まとめ：リノベーション賃貸物件は一点もの！自分に合った部屋を選ぶならいますぐに！

当記事では、リノベーション賃貸物件の概要やメリット・デメリットなど、様々な視点でリノベーション賃貸物件についてご紹介してきました。

近年、リノベーション賃貸物件が人気になりつつあります。家賃面や最新の設備が取り揃えられているなど、新築の賃貸物件に比べて掘り出し物が見つかりやすいのがリノベーション賃貸物件の魅力です。

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